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明天會更好?2019貴陽樓市推測~

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发表于 2019-1-30 19:40:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
什麽是“商區房”?其實這是我自己造的一個詞兒,其實就是說在商圈輻射範圍内(3km範圍内)的住宅項目。而商圈的價值,就是商區房的核心價值。
商圈最重要的兩個概念:一個是商業體集中輻射周邊,一個是滿足消費需求。規劃起來,就是這個商業體要能集中性的滿足消費需求,達到一定的體量就可以視爲商圈。
去年我曾經寫過一篇《貴陽商圈盤點,誰是未來“大十字”?》,詳細的描述了貴陽的商圈信息,也列舉了一些潛力商圈。
商圈對于貴陽來說,真正把區位價值和配套價值做到了極大釋放,不同于學區房。商區房對于大衆來說,更有保值增值的意義,選擇面也廣得多。因爲商圈的存在,商業體與周邊的住宅可以形成吃穿住行、文娛購工功能齊備,工作生活效率發達的小片區,便利性、成長性、生活性各方面都有非常大的優勢。


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▲2019貴陽拟開業購物中心,來源:赢商網


對貴陽來說,我認爲近幾年會釋放價值的潛力商圈有這麽些:金陽南商圈、會展中心商圈、大營坡商圈、花果園商圈、泉湖商圈、貴州之光商圈、方舟之心商圈……
如果新年你想選一套“商區房”,不妨研究研究上面的商圈。

控總價時代,産品新的潛在趨勢
當買房人還在爲了單價糾結苦惱的時候,智慧的開發商已經把重心調整到了控總價時代。
經過兩年左右的漲價周期,貴陽的剛需門檻從四五十萬一躍而上,百萬成爲了基本起步價。在六城區内,幾乎所有的新房項目,都在難覓總價百萬以下的房子。而改善性的客戶,則起步價至少到達150萬級别,甚至出現了好幾個2、300百萬的城市大平層項目。


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對客戶來說,總價的進階增加了大量的購房成本。對開發商來說,賺得滿滿的同時也開始思考市場是否還能有這麽大的容量?從信貸數據上面來看,貴陽市1-11月金融機構人民币貸款餘額12324.92億元,同比增長19.0%。在經濟明顯下行的2018年,支撐貸款餘額快速上漲的是什麽?主要就是房貸咯,在住戶貸款增加的460億元中,中長期貸款(房貸)就增加了388億元。可以這麽說2018年着實透支了不少買房人的潛力(六個荷包的威力恐怖如斯,桀桀桀~~)。
就算是韭菜,也要一茬一茬的割吧。飛奔的房價喲,等等你的嫩韭菜吧。所以,在2019年這個新周期開始的年份,對開發商來說高利潤不是第一位,高周轉快去化才是第一位。也就是說100萬的剛需門檻,150萬的改善門檻,就是貴陽置業總價的兩個檻。
在這兩個檻的前提下,市場産品可能會出現什麽趨勢?
1、大量推貨的面積段控制在120㎡之内,80-90左右的兩房有可能卷土重來,增加供應量(子彈不多的剛需族有盼頭了);
2、不少項目的奢侈精裝(其實也沒多奢)會降标,拆分是不可能拆分了,總價上以上面的門檻進行控制;
3、高端項目,如大平層、别墅類、洋房類産品的去化會走慢,不要奢望快銷,做好長期去化的準備;
4、産品風格上,新中式、現代城市系列還是市場主流,兩種風格容易出效果、逼格高,相對來說成本也比較能控制住;
5、變數是擁有大量土地的中天,如果卷土重返地産市場,急需資金的中天是否會再給市場來一波價格降維攻擊?特别是金融北城和假日方舟兩個項目上,值得大家關注一波。
2019,新周期的開始
2018已經過去,新的一年新的開始。對于貴陽樓市來說,2019年更是新舊交替的一年。新時代,多家開發商進入貴陽,帶來了更多的項目和産品,也讓多年二人轉的貴陽樓市顯得生機勃勃。雖然市場面臨各種不穩定的因素,但我想說的是,開發商進來得越多越好,項目越多越好。至少這樣可以形成更好的市場競争機制,給客戶帶來更多更好的産品和服務。
2019年,你該不該買房?其實應該問你自己一個問題:除了買房,你還可以做些什麽?如果想通了,買不買房你也就想通了。
新一年,新周期,新時代,我很期待。
轉載自:候鳥房評 轉載請注明出處
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发表于 2019-1-30 20:40:42 | 显示全部楼层
個人建議 如果經濟允許 趕緊買套房!5-8年 貴陽房價肯定過3萬[靈光一閃]
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发表于 2019-1-30 20:40:43 | 显示全部楼层
說得實在,比較靠譜
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发表于 2019-1-30 20:40:44 | 显示全部楼层
房托。
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发表于 2019-1-31 09:00:40 | 显示全部楼层
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发表于 2019-2-14 20:36:29 | 显示全部楼层
回不回呢,考虑再三,还是不回了吧。













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发表于 2019-2-16 05:09:18 | 显示全部楼层
沙发,板凳都没偶的份了。













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发表于 2019-2-18 20:02:35 | 显示全部楼层
这个还不错,好帖子,大家谈谈













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